Auf Immobilien bauen

Interessante Immobilienarten erfolgreich als Kapitalanlage nutzen

Autor Deka Private Banking
zuletzt aktualisiert am 19. September 2019
Lesezeit 3 Minuten

Immobilien gelten als sichere Kapitalanlage: In Zeiten niedriger Zinsen können Sie mit einem gut aufgestellten Portfolio und den richtigen Fonds eine attraktive Rendite erzielen. Wir sagen Ihnen, was Sie bei Immobilien-Investments beachten müssen.

Interessant für Sie, wenn ...

  • Sie wissen möchten, ob sich die Investition in Immobilien heute noch lohnt
  • Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern möchten
  • Sie in Immobilien investieren, Auswahl und Vermietung jedoch von Profis vornehmen lassen wollen 

Auf Immobilien bauen

Das Geschäft mit Immobilien boomt: Allein 2016 haben Anleger mehr als 240 Milliarden Euro auf dem deutschen Immobilienmarkt investiert. Immobilien als Geldanlage sind aber kein Selbstläufer. Im Gegenteil: Nach dem Kauf geht die Arbeit oft erst richtig los. Je nachdem, über wie viele Immobilien Sie als Kapitalanlage verfügen und welche Ziele Sie mit Ihrem Immobilien-Investment verfolgen, stehen Sie vor einer Reihe von Herausforderungen.

Immobilien vermieten: maximale Rendite oder minimaler Aufwand?

Bei einzelnen Immobilien oder kleineren Portfolios vor Ort nehmen die meisten Eigentümer die Vermietung und den Erwerb weiterer Immobilien selbst in die Hand. Dabei stellen sich zwei Fragen: Wie können Sie die Rendite bei bereits vermieteten Kapitalanlagen steigern? Und: Lohnt sich als Geldanlage die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses, die Sie neu erwerben möchten?

Im ersten Fall ist die Laufzeit der Mietverträge ein wichtiger Faktor für den Wert ihrer Kapitalanlage: Setzen Sie auf kurze Laufzeiten, zum Beispiel bei Mikroappartements, sodass Sie die Miete regelmäßig an den aktuellen Mietspiegel anpassen können? Oder sind Ihnen Familien oder Unternehmen lieber, die langfristige Verträge mit Ihnen schließen, Mieterhöhungen dann aber oft nur schwer durchsetzbar sind? Hier müssen Sie Verwaltungsaufwand, Preis und Rendite Ihrer Investition gegeneinander abwägen.

Eine weitere Möglichkeit, Ihre Rendite zu steigern, ist der Neubau eines ergänzenden Gebäudes auf einem Ihrer Grundstücke. Außerdem bietet sich die Zusammenlegung von Wohnungen als Investment an. Oder die Aufstockung Ihrer Objekte durch ausgebaute Dachgeschosse – Stichwort: Bauen im Bestand.

Beim Kauf von Immobilien, die Sie als Kapitalanlage anschließend vermieten wollen, sollten Sie bereits im Vorfeld klären, ob Sie mit einer angemessenen Rendite rechnen können. Das hängt in erster Linie von Lage und Zustand des Objekts ab: Wie gefragt ist die Gegend? Wie hoch fallen die Instandhaltungskosten aus?

Einen ersten groben Anhaltspunkt, ob sich eine Immobilie für Sie lohnt, bietet zum Beispiel der Kaufpreisfaktor (auch Maklerformel oder Vervielfältiger genannt): Er wird mit der jährlichen Nettokaltmiete multipliziert und führt so zu einem fairen Marktpreis. Dabei gilt: In guten Lagen ist der Kaufpreisfaktor höher (20 bis 25) und die Mietrendite niedriger (4 bis 5 %) als in mittleren Lagen (Faktor 15 bis 18, Rendite 5,55 bis 6,6 %).

Auch die zukünftige Entwicklung von Miete und Nebenkosten sollten Sie bei Ihrem Investment bedenken, ebenso die politischen Einflussfaktoren wie Mietspiegel, Mietpreisbremse bei Neuvermietung beziehungsweise die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen.

Für mehr Informationen rund ums Thema Rendite klicken Sie bitte hier.

Immobilienportfolio deutschlandweit ausweiten

Wenn Sie Ihr eigenes Immobilienportfolio verwalten, sollten Sie Ihre Investition alle ein bis zwei Jahre analysieren. Nur so behalten Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Kapitalanlage im Blick und können rechtzeitig fällige Modernisierungsmaßnahmen anstoßen, um den Wert der Immobilien zu erhalten. Sie sollten außerdem regelmäßig hinterfragen, ob Sie sich von dem ein oder anderen unrentablen Objekt trennen und stattdessen eine Erfolg versprechende Immobilie erwerben sollten.

Wenn Sie bislang auf Immobilien in einer der großen Metropolen wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Frankfurt gesetzt haben, wo aufgrund der hohen Preise immer seltener profitable Renditen zu erwarten sind, sollten Sie die sogenannten B-Städte in den Blick nehmen. Damit sind Großstädte in der Nähe der Metropolen gemeint, die sich wirtschaftlich gut entwickeln und bei niedrigeren Immobilienpreisen höhere Renditen versprechen – zum Beispiel Potsdam, Augsburg, Münster oder Bonn.

Als zweiter Schritt lohnt sich für Immobilien-Investoren der Blick über den (regionalen) Tellerrand: Wenn Sie Ihr Portfolio über ganz Deutschland streuen, können Sie zusätzliche Marktchancen nutzen und unter Umständen eine höhere Gesamtrendite Ihres Bestands erzielen.

Hier ist aber Vorsicht geboten: Nur wer den Markt vor Ort gut kennt, kann wissen, ob sich ein Immobilien-Investment wirklich lohnt. Wie hat sich der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren entwickelt? Welche Prognosen gibt es für die Zukunft? Was sind die besten Lagen? Ist es eine denkmalgeschützte Immobilie? Welche politischen Einflussfaktoren müssen vor Ort berücksichtigt werden? Nur einige von vielen Fragen, die Sie klären sollten.

Den Profis vertrauen: Immobilienfonds im In- und Ausland

Wenn Sie von der positiven Entwicklung der Immobilienmärkte profitieren möchten, ohne eigene Immobilien kaufen und verwalten zu müssen, können Sie in Immobilienfonds investieren. Diese Fonds nutzen das eingebrachte Kapital der Anleger, um es in den Kauf von Wohngebäuden, Büros, Hotels und anderen Immobilien zu investieren.

Es gibt zwei Arten von Immobilienfonds: offene und geschlossene. In offenen Immobilienfonds können Sie mit einer unbegrenzten Anzahl weiterer Anleger Anteile kaufen – und nach mindestens zwei Jahren Haltedauer auch wiederverkaufen. Die Laufzeit von offenen Fonds ist unbegrenzt, ein Teil der Erträge steuerfrei.

Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in eine einzelne prestigeträchtige Immobilie. Der Fonds richtet sich an eine begrenzte Anzahl von Anlegern: Sobald ausreichend Kapital für die Finanzierung vorhanden ist, lassen sich keine Anteile mehr erwerben und der Fonds wird geschlossen. Nach einer bestimmten Haltezeit wird die Immobilie verkauft und der Gewinn an die Anleger ausgezahlt.

Wenn Sie sich für Immobilienfonds interessieren, sprechen Sie mit Ihrem Private Banking-Berater der Sparkasse. Er informiert Sie gerne über das Angebot von Deka-Immobilien, die mit einem Fondsvolumen von 15,4 Milliarden Euro zu den größten Anbietern von Immobilienfonds in Deutschland und Europa zählt. Und Sie mit Produkten wie Deka-ImmobilienGlobal und Deka-ImmobilienNordamerika auch an den Erfolgschancen auf dem weltweiten Immobilienmarkt teilhaben lässt.

Der Sonderfall: die Ferienimmobilie im Ausland

Wenn Ihnen ein weltweit aufgestellter Immobilienfonds eine Nummer zu groß sein sollte: kein Problem. Auch mit einer einzelnen Immobilie im Ausland, einem Ferienhaus, können Sie hohe Renditen erzielen. Vor allem in Südeuropa sind Kaufobjekte derzeit vergleichsweise günstig: Oft reichen fünfstellige Beträge, um schöne Objekte zu erwerben. Stehen diese in beliebten Urlaubsregionen, können Sie diese in der Zeit, in der Sie sie nicht selbst nutzen, gewinnbringend vermieten.

Allerdings sollten Sie sich vor dem Kauf das Objekt genau anschauen und das Risiko prüfen. Vor allem sollten Sie sich mit den lokalen gesetzlichen Regelungen rund um den Hauskauf vertraut machen. Dazu zählen unter anderem die Besteuerung und die Kaufabwicklung vor Ort. Und die Frage, ob es Ihnen überhaupt erlaubt ist, eine (Ferien-)Immobilie zu erwerben. In den Niederlanden beispielsweise dürfen Sie eine gekaufte Immobilie nur als Erstwohnsitz, nicht aber als Ferienwohnung nutzen.

Wie Sie Ihr Immobilien Investment auch in Zukunft gut aufstellen

Welche Trends zeichnen sich auf dem Immobilienmarkt ab, die Sie kennen und für Ihre weitere Planung in den nächsten Jahren berücksichtigen sollten?

Unser Tipp: Nachhaltige Infrastrukturen sind ein Trend, weil sie einen Standort attraktiver machen. Dazu zählen beispielsweise angesehene Sportvereine, internationale Schulen oder Biomärkte. Auch Mobilität spielt eine immer wichtigere Rolle, vor allem die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und das Thema Elektromobilität: Hochwertige Eigentumsobjekte bieten schon heute oftmals eine eigene Ladestation in der Tiefgarage an.

Wenn Sie mehr rund ums Thema Immobilien wissen möchten, vereinbaren Sie gerne einen Termin mit Ihrer Private Banking-Beraterin oder Ihrem Private Banking-Berater Ihrer Sparkasse.

Rechtliche Hinweise
Allein verbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds sind die jeweiligen Wesentlichen Anlegerinformationen, die jeweiligen Verkaufsprospekte und die jeweiligen Berichte, die Sie in deutscher Sprache bei Ihrer Sparkasse oder der DekaBank Deutsche Girozentrale, 60625 Frankfurt und unter www.deka.de erhalten. Diese Information kann ein Beratungsgespräch nicht ersetzen.
Aussagen gemäß aktueller Rechtslage, Stand: Juni 2020. 
Die steuerliche Behandlung der Erträge hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig auch rückwirkenden Änderungen (z.B. durch Gesetzesänderung oder geänderte Auslegung durch die Finanzverwaltung) unterworfen sein.

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