Ferienimmobilien in Deutschland

Auch Objekte abseits der touristischen Hotspots sind einen Blick wert

Autor Deka Private Banking
zuletzt aktualisiert am 2. September 2020
Lesezeit 4 Minuten

Die Pandemie verstärkt einen Trend, der auch schon vor Corona an Dynamik gewonnen hat: Urlaub in Deutschland. Ferienhäuser und Ferienwohnungen hierzulande sind als Anlageobjekte stark gefragt – nicht nur auf Sylt oder in Garmisch.

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Mobilität wird zum zentralen Faktor

Deutschland – das beliebteste Reiseziel der Bundesbürger ist im Pandemie-Jahr 2020 noch stärker in den Fokus der Urlauber gerückt. Auch zwangsläufig, denn die Viruskrise hat dem Fernweh der Deutschen einen herben Dämpfer verpasst: Vor allem die Auslandsziele waren und sind aufgrund des drastischen Einschnitts des Flugverkehrs plötzlich nicht mehr ohne weiteres erreichbar. Über Wochen lag der Flugverkehr völlig brach, weil es überhaupt untersagt war, das eigene Land zu verlassen. Mittlerweile können zwar wieder mehr Ziele mit dem Flugzeug angesteuert werden, doch die Bestimmungen für Quarantäne und die Diskussionen um eine Testpflicht nach der Heimkehr aus dem Urlaub schrecken viele von einer Flugreise in beliebte Auslandsdestinationen ab. Nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes werden in Deutschland 2020 krisenbedingt fast 118 Millionen weniger Flugpassagiere zu verzeichnen sein.

Leichter und unkomplizierter mit dem Auto oder der Bahn zu erreichen sind demgegenüber die Ferienorte in Deutschland. Aufgrund des verstärkten Gästebooms rücken Ferienimmobilien zusehends in den Fokus von Kapitalanlegern. Ferienhäuser und -wohnungen liegen nicht erst seit Corona im Trend, schon in der Vergangenheit galt diese Unterkunftsart als attraktive Kapitalanlage und ist inzwischen die zweitwichtigste nach dem Hotel. Durch die warmen Sommer in den letzten Jahren haben sich die Urlauberzahlen in fast allen deutschen Ferienregionen spürbar erhöht.

Besonders deutlich stieg dabei auch die Zahl der Übernachtungen in Ferienimmobilien. An den beliebten Stränden der Nordseeküste zum Beispiel übernachteten im Jahr 2018 sogar rund 60 Prozent der Urlauber in gemieteten Ferienimmobilien, heißt es in einem aktuellen Marktbericht von Engels & Völkers (E&V). Diese Zahl dürfte sich vor dem Hintergrund der Pandemie in diesem Jahr weiter erhöht haben. Denn im Ferienhaus oder in der Ferienwohnung sind Urlauber unter sich und müssen sich nicht an die strengen Einschränkungen und Hygienevorgaben halten, wie sie für Hotels gelten.

Nachfrage und Immobilienpreise ziehen weiter an

Ferienimmobilien bieten für den Eigentümer vielfältige Vorteile: Eine attraktive Kapitalanlage durch Mieteinnahmen und Wertentwicklung – abhängig von Standort und Qualität der Immobilie sowie des Investitionsbedarfs - oder einen eigenen Zweitwohnsitz bzw. ein eigenes Urlaubsziel. Da das Angebot an Häuser und Wohnungen durch begrenzte Neubaumöglichkeiten insbesondere in den Premiumlagen äußerst knapp ist, werden für besonders gut gelegene Objekte Preise erzielt, die teilweise drastisch über dem Marktniveau liegen. Überhaupt sind in den meisten der von E&V untersuchten Ferienregionen die Preise von 2019 auf 2020 noch einmal angestiegen.

Liebhaberpreise werden inzwischen auf den Inseln Norderney und Sylt sowie in Bayern am Tegernsee und Starnberger See gezahlt (siehe auch Infobox am Ende dieses Hintergrundberichtes). Aber auch dort, wo durchaus Neubaupotenziale vorhanden sind, können die Preise aufgrund der insgesamt hohen Nachfrage schnell steigen. Doch besonders an den etablierten Standorten wie Nord- und Ostsee oder im Allgäu sind Neubauten bedingt durch rechtliche Regelungen und den Mangel an geeigneten Flächen in guten Lagen kaum noch möglich und die Preise dementsprechend für manche Interessenten nicht mehr bezahlbar.

Nettrorendite im Durchschnitt bei 4,2 Prozent

Es ist jedoch davon auszugehen, dass die hohen Erträge, die sich mit deutschen Ferienimmobilien im „Corona-Sommer 2020“ erzielen lassen, nicht unbedingt von Dauer sein werden. Kalkulationen sollten deshalb auf der durchschnittlichen Vermietungsdauer und den durchschnittlichen Einnahmen der vier vergangenen Jahre aufbauen, um zu ermitteln, welche Erträge sich tatsächlich langfristig generieren lassen. Nach einer Studie von Fewo-Direkt ließen sich in den letzten Jahren mit deutschen Ferienimmobilien Nettorenditen von im Schnitt 4,2 Prozent erzielen. Die Nettorendite spiegelt das Verhältnis von Kaufpreis und Nebenerwerbskosten wie Grunderwerbssteuer und Maklercourtage in Relation zu den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich von Grundsteuer und Betriebs- bzw. Instandhaltungskosten wider.

Ausspannen im Sauerland, Wandern im Pfälzer Wald oder Baden im Edersee

Einer Statista-Auswertung zufolge zeigt sich an den Zahlen zur Verteilung von Ferienimmobilien in Deutschland, dass die Schwerpunkte ganz eindeutig auf den Top-5-Regionen Ostsee (14 Prozent), Nordsee (11 Prozent), Alpen (9 Prozent), Schwarzwald (4 Prozent) und Ostfriesland (3 Prozent) liegen. Interessant ist dabei aber auch, dass sich 59 Prozent der Ferienobjekte auf andere Regionen verteilen. Weit mehr als die Hälfte aller deutscher Urlaubsimmobilien findet sich also eher abseits der populären Haupt-Ferienachsen. Eine Analyse des Immobilienportals Bellevue offenbart zudem, dass sich Gegenden wie zum Beispiel Eifel, Mosel oder Spreewald bereits unter die beliebtesten 20 Urlaubsregionen gemischt haben, also durchaus Orte, die man bislang nicht auf Anhieb als typische deutsche Urlaubsregionen nennen würde. 

Vor allem als Folge des hohen Preisniveaus an den Premium-Standorten könnten sich für Immobilienbesitzer vor dem Hintergrund dieser Statistiken neue Perspektiven auftun. Da ungewiss ist, wie sich die Pandemie mittel- bis langfristig entwickeln wird, sollten Kapitalanleger genau hinschauen, ob sie in den touristischen Hotspots weiterhin Ferienimmobilien erwerben wollen. Somit könnten bisher wenig überhitzte Urlaubsdomizile abseits der ausgetretenen Pfade künftig stärker ins Bewusstsein der Investoren rücken. ‚Über den Tellerrand hinausschauen‘ lautet damit die Devise auch für Anleger in Ferienimmobilien, und zwar auch in Bezug auf das Alter und die Beschaffenheit einer Bestandsimmobilie. So können auch ältere Objekte, die in Ferienwohnungen oder Ferienhäuser umgebaut bzw. modernisiert werden, zu lukrativen Investments werden. In diesem Kontext bleibt abzuwarten, wie sich das Urlaubsverhalten in Zeiten von Corona weiterentwickelt und welchen Effekt die Pandemie auf den Markt für Ferienimmobilien langfristig haben wird.

Nachhaltigkeit: Trend auch bei Ferienimmos

Dass viele Deutsche mittlerweile hierzulande ihre Ferien verbringen, dürfte auch damit zusammenhängen, dass der Nachhaltigkeitsgedanke bei der Wahl der Urlaubsregion eine immer größere Rolle spielt. Insofern wird auch umweltfreundlicheres Reisen stärker in das Bewusstsein rücken. Wo noch vor wenigen Jahren ganz selbstverständlich der Billigflug nach Mallorca oder auf das spanische Festland gebucht wurde, wird der umweltbewusste Urlauber vermehrt alternative Reisemöglichkeiten entdecken und dabei auch stärker im Blick haben, die schönste Zeit des Jahres im eigenen Land zu verbringen.

Neben ‚Bio-Hotels‘ gibt es inzwischen auch nachhaltig konzipierte Ferienhäuser und -wohnungen. Während es bei den üblichen Objekten häufig vor allem um die finanzielle Effizienz für den Betreiber geht, wird beim nachhaltig betriebenen Feriendomizil hingegen ganzheitlich gedacht. Dies beginnt schon in der Bauphase, da hier die Grundlagen in Sachen Energieeffizienz gelegt werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass man den Betrieb der Ferienimmobilie stärker an die jeweilige Region orientieren und die Objekte vor allem konzeptionell der jeweiligen Umgebung anpassen kann.

Infobox: Preise und Trends

Sylt ist teuerster Immobilienstandort in Deutschland

Ein Gradmesser für die Attraktivität eines Immobilienstandortes bzw. einer Immobilienregion ist das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau. Messinstrument hierfür ist der so genannte ‚Vervielfältiger‘. Diese Berechnungsgröße drückt aus, wie viele durchschnittliche Jahresmieten eine Eigentumsimmobilie im Schnitt kostet. Große Unterschiede offenbart der ‚Postbank Wohnatlas 2020‘, der zusammen mit dem Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben wurde und in dessen Berechnungen durchschnittliche Kauf- und Mietpreise des Jahres 2019 eingingen. Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto höher die Ertragschancen für den Käufer. Das gilt auch für Ferienimmobilien und das sowohl für Selbstnutzer, wie auch für Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. Bundesweit reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt bis zu knapp 72 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem die begehrten Lagen auf den Inseln Sylt, Föhr und Amrum gehören. Wer also zum Beispiel eine Ferienimmobilie in Westerland erwerben möchte, muss die 72-fache Jahresnettomiete aufbringen. Zum Vergleich: Selbst in den deutschen Top 7-Großstädten, wie München, Berlin und Hamburg lagen die Vervielfältiger 2019 zwischen 28 und 37. Erst bei einem Vervielfältiger von unter 22,5 sprechen die Studienautoren von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten. In anderen Zahlen ausgedrückt heißt dies für die exklusivsten Standorte wie Sylt: Für luxuriöse Ferienwohnungen werden nach Angaben von E&V über 17.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Auch an der Bodenseeküste reicht die Preisspanne für den Quadratmeter inzwischen bis 13.000 Euro. Die niedrigsten Einstiegspreise in der sehr guten Lage seien im Allgäu und in der Region Wismar/Insel Poel zu beobachten, wo sich die Preise bei rund 4.000 Euro bewegen.

Nebenstandorte mit hohem Potenzial

Beim Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zeigt der Wohnatlas 2020, dass die Immobilienpreise besonders in den Küsten- und Alpenregionen die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018 wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger finden sich vor allem in der Mitte und in einigen Randregionen Deutschlands. Besonders im südlichen Teil Ostdeutschlands finden sich im Vergleich zu Premiumstandorten unter Bewertungsaspekten wahre Schnäppchen. Beispiele sind hier der Vogtlandkreis in Sachsen, das Altenburger Land in Thüringen oder der Landkreis Wittenberg in Sachsen-Anhalt mit Vervielfältigern zwischen 11,9 und 12,7.

Corona treibt die Preisentwicklung zusätzlich an

Laut Daten des Immobiliendienstleisters McMakler sind im ersten Vierteljahr 2020 die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohneigentum an der Nordsee in zehn von 14 untersuchten Regionen gegenüber dem Vorjahresquartal um bis zu 14 Prozent gestiegen. Dieser Trend habe auch im zweiten Quartal zu weiter steigenden Preisen an beiden Küsten geführt. Im Schnitt belaufen sich die Quadratmeterpreise auf den Ostfriesischen und Nordfriesischen Inseln auf etwa 6.900 bzw. 5.900 Euro.

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