Ferienimmobilien kaufen

Herzenswunsch mit zentralen rechtlichen und steuerlichen Folgen

Autor Deka Private Banking
zuletzt aktualisiert am 19. September 2019
Lesezeit 3 Minuten

Haben Sie nicht auch schon mal geträumt von der eigenen Villa am Meer oder dem schicken Ferienhaus in den Bergen? Beim Thema Immobilie im Ausland lauern aber auch Fallstricke. Wir klären die wichtigsten Fragen.

Interessant für Sie, wenn ...

  • Sie über den Erwerb einer Ferienimmobilien im Ausland nachdenken
  • Sie Tipps suchen, auf welche Punkte Sie dabei besonders achten sollten
  • Sie sich für die steuerliche Behandlung von Auslandsimmobilien interessieren

Ferienimmobilien kaufen

Ob in Spanien, Frankreich, den USA oder der Schweiz: Wohnimmobilien an begehrten Ferienzielen sind eine reizvolle Kapitalanlage. Sofern sie nicht nur von Ihnen genutzt, sondern auch an Urlauber vermietet werden, stellen sie obendrein ein potenziell lukratives Renditeobjekt dar.

Zu sehr guten Finanzierungskonditionen kommen aufgrund der Euro-Krise oft günstige Preise der Immobilien. Die Versteuerung gestaltet sich häufig vorteilhafter als in Deutschland. Es spricht also Einiges für den Kauf eines Domizils im Ausland. Unterschätzen Sie aber nicht die Herausforderungen, die der Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland mit sich bringt.

1. Was für ein Objekt kaufe ich?

Wenn Sie sich prinzipiell für den Kauf eines Ferienobjekts interessieren, sollten Sie zuerst den für Sie geeigneten Immobilientyp herausfiltern. Die Palette reicht von Ferienappartements, Häusern, Grundstücken mit einem im Bau befindlichen Haus bis hin zu reinen Baugrundstücken. Entscheidend für Ihre Wahl sollte neben dem Budget natürlich Ihr persönlicher Geschmack sein, aber auch das Ziel Ihres Investitionsvorhabens.

Spekulieren Sie als Kapitalanleger auf maximale Mieteinnahmen, oder möchten Sie die Immobilie vorwiegend selbst nutzen und dort später Ihren Ruhestand verbringen? Beachten Sie, dass Sie das je nach lokalen Vorgaben nicht völlig frei entscheiden können.

Es gibt Erholungsgebiete, in denen man laut Bauordnung ausschließlich Ferienimmobilien bauen und unterhalten darf. Ein fester Alterswohnsitz ist dort nicht möglich. Begründet ist dies durch die oft strengeren Anforderungen an die Infrastruktur in Wohngebieten.

Umgekehrt gibt es aber auch in reinen Wohngebieten Beschränkungen, eine Immobilie in ein Ferienobjekt zu verwandeln. Erkundigen Sie sich also bei der Gemeinde, wie das Grundstück oder das Objekt genutzt werden darf.

Übrigens: Als EU-Bürger dürfen Sie nicht überall einfach so eine Immobilie erwerben. In der Schweiz beispielsweise ist es nicht erlaubt, ein Objekt als reine Kapitalanlage zu kaufen, also ausschließlich zur Vermietung zu nutzen. Zudem wird für jeden Kauf eine Bewilligung der zuständigen Kantonsbehörde benötigt. Umgehen können Sie dies nur, wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis haben.

Auch in anderen Ländern außerhalb der EU benötigen Sie oft eine Aufenthaltsgenehmigung, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten. Die Genehmigung kann auch zeitlich beschränkt sein.

2. Wo kaufe ich eine Immobilie?

Lage, Lage, Lage

Eine alte Immobilienweisheit besagt, dass der größte Faktor beim Kauf eines Domizils dessen Standort ist. Was im Inland gilt, gilt auch im Ausland. Denn Merkmale wie Bausubstanz, Grundriss oder Instandhaltungszustand können Sie verändern. Lage und landschaftliche Attraktivität des Umfelds aber sind von Dauer.

Sinn und Zweck der Immobilie sollten demnach dem Standort entsprechen. Je besser die Lage, umso wertbeständiger ist am Ende Ihre neue Immobilie. Die bewusste Entscheidung für eine schlechtere und damit meist günstigere Lage kann aber auch Vorteile haben. Denn wo die Preise niedriger sind, sind höhere Renditen bei Mietobjekten zu erwarten. Ein größeres Wertsteigerungspotenzial hingegen bleibt meist den teuren Lagen vorbehalten.

Um die Lagevorteile Ihres Wunschobjekts einschätzen zu können, sollten Sie die Makrolage, die Mikrolage und das Grundstück selbst untersuchen. Zur Makrolage gehören Kriterien wie die Region, die Infrastruktur, die politische Situation und soziodemografische sowie wirtschaftliche Daten.

Die Mikrolage meint die unmittelbaren Konditionen an Ihrem Objekt, wie Anbindung und Entfernungen zur Innenstadt, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Restaurants und Bars. Auch der qualifizierte Mietspiegel, die lokale Leerstandsquote und die Umweltfaktoren Wind, Hochwasser, Lärmpegel und Luftverschmutzung sind Indikatoren zur Bewertung der Umgebung.

3. Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?

Die gesetzlichen Vorschriften beim internationalen Erwerb von Immobilien variieren zum Teil stark. In Spanien beispielsweise genügt schon eine mündliche Zusage während der Besichtigung oder eine Unterschrift auf einem bloßen Zettel, um rechtswirksam einen Vorvertrag zu schließen.

Lassen Sie sich nicht hetzen oder von der Urlaubsstimmung den kritischen Blick trüben. Ein Immobilienkauf sollte wohlüberlegt sein. Informieren Sie sich außerdem über die zu erwartenden Nebenkosten: Der Eintrag in das Grundbuch beziehungsweise Immobilienregister, die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer sowie die Maklerprovision ergeben eine nicht unerhebliche Summe.

Lassen Sie sich zu Ihrer Sicherheit den Kaufvertrag zweisprachig ausstellen. Das erleichtert Ihnen die Prüfung aller Aspekte, auch des Kleingedruckten. Überprüfen Sie in jedem Fall die konkreten Eigentumsverhältnisse des Grundstücks und die Verbindlichkeit im regionalen Baurecht. Es kommt vor, dass Objekte nach dem Erwerb ganz oder teilweise abgerissen werden müssen, weil sie zuvor ohne Genehmigung umgebaut worden sind.

Es ist außerdem ratsam, bei einer Besichtigung ein Baugutachten anfertigen zu lassen. Themen wie Sanierung, Denkmalschutz, Wegerechte, Altlasten oder eine nicht einkalkulierte Erschließung mit Wasser, Strom oder Telekommunikation können sonst schnell die Kosten in die Höhe treiben.

4. Ab wann lohnt sich ein Kauf?

Keine Reiseplanung mehr, keine Eingewöhnung in ein neues Umfeld und sich vom ersten Tag an bei Land und Leuten wie zu Hause fühlen: Es gibt gute Gründe, im Urlaub immer wieder an Ihren eigenen Lieblingsort zurückzukehren. Wenn Sie in Betracht ziehen, das Objekt in der restlichen Zeit des Jahres an Gäste zu vermieten, erwartet Sie zudem eine jährliche Rendite.

Entscheidend für deren Höhe ist dabei wiederum die Lage Ihrer Immobilie: Direkt am Meer beispielsweise erreichen Sie durchschnittlich eine höhere Belegungsquote. Weiter im Inland wächst das Risiko eines Leerstandes.

Bedenken Sie auch, dass häufiger Nutzerwechsel zu einer schnelleren Abnutzung des Objektes führt. Rechnen Sie also von vorneherein höhere Modernisierungs- und Instandhaltungskosten ein als bei Ihrer rein privat genutzten Immobilie. Dazu kommen die Kosten für die Verwaltung des Objekts, wie Reinigung und Pflege des Grundstücks, Heiz-, Wasser- und Stromkosten, Gebäudeversicherung und gegebenenfalls die Kosten für einen Verwalter, der vor Ort die Vermietung des Objekts regelt.

Damit die Einnahmen aus der Vermietung die laufenden Kosten der Ferienwohnung inklusive Kredittilgung tragen, sollte das Objekt etwa die Hälfte des Jahres belegt sein.

5. Wie wirkt sich das auf meine Steuer aus?

Vor dem Erwerb einer Auslandsimmobilie sollte eine umfassende steuerrechtliche Beratung erfolgen. Denn selbst bei Beibehaltung des deutschen Wohnsitzes entsteht eine zusätzliche Steuerpflicht im Ausland. Sehr vorteilhaft sind in diesem Fall bestehende Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den beteiligten Ländern.

Beim DBA mit Freistellungsmethode unterliegen im Ausland erwirtschaftete Gewinne aus Vermietung und Veräußerung nicht der deutschen Einkommensteuer. Beim DBA mit Anrechnungsmethode findet der sogenannte Progressionsvorbehalt Anwendung. Die Auslandseinkünfte werden dann zwar ebenfalls nicht doppelt versteuert, aber für die Höhe des deutschen Steuersatzes angerechnet. Bei negativen Einkünften kann dies zu einer Steuerentlastung führen.

Sollte das Objekt über längere Zeiträume selbst genutzt werden, werden mancherorts noch weitere Abgaben erhoben, beispielsweise die französische Vermögensteuer. Und um das Steuerdickicht komplett zu machen, wenden viele Staaten bei einem späteren Verkauf unterschiedliche Steuerregeln an, je nachdem ob ein Ausländer das Objekt verkauft oder ein in dem Land lebender Eigentümer.

Grundsätzlich unterscheiden sich auch die Arten der Immobilientransaktionssteuern in den einzelnen Regionen: Frankreich zum Beispiel kennt derzeit Grunderwerbsteuer, Wertzuwachssteuer, Wohnsteuer und Grundsteuer. Die Schweiz verlangt Grundsteuer, Liegenschaftssteuer, Spekulationssteuer sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer. Spanien erhebt die sogenannte Stempelsteuer, Mehrwertsteuer und die Vermögensübertragungssteuer für Immobilien (ITP-Steuer). Nach US-amerikanischem Steuerrecht setzen alle 50 Einzelstaaten unabhängig ihre Steuerforderungen fest. Die Bemessungsgrößen variieren dabei erheblich.

Auch im Rahmen der Nachfolgeplanung sollte die Auslandsimmobilie steuerrechtlich geprüft werden. Deutschland hat nur mit wenigen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Daraus resultiert oft eine steuerliche Mehrbelastung und im schlimmsten Fall eine Doppelbesteuerung.

In Sachen Erbnachfolge gelten prinzipiell die Regeln des Landes, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Ihm steht aber ein Wahlrecht zu, denn die Unterschiede in der Gesetzgebung sind selbst innerhalb der EU erheblich. Wenn Sie also lieber nach deutschem Recht vererben möchten, können Sie diese Entscheidung testamentarisch verfügen.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Auslandsimmobilien? Dann wenden Sie sich gerne direkt an Ihre Private Banking-Beraterin oder Ihren Private Banking-Berater in Ihrer Sparkasse.

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