Immobilien Nordamerika

Die Internationalisierung Ihrer Immobilienanlagen

Autor DekaBank
zuletzt aktualisiert am 18. September 2019
Lesezeit 3 Minuten

Die USA bieten für Immobilienanlagen ein großes und vielfältiges Investmentuniversum. Das trifft sowohl auf die Zahl der Standorte zu als auch auf das vielfältige Angebot innerhalb der Segmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel. Die USA verfügen nicht nur in Nordamerika, sondern auch global betrachtet, über den mit großem Abstand bedeutendsten Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien.

Interessant für Sie, wenn ...

  • Sie Ihr Immobilienportfolio international diversifizieren möchten
  • Sie gezielt in US Dollar investieren möchten
  • Sie zusätzlich eine defensive Kapitalmarktkomponente suchen

Immobilien Nordamerika

Auch die Nachbarstaaten der USA sind für Investitionen in gewerbliche Immobilien interessant. Kanada ist eines der reichsten Länder der Erde und weltweit die elftgrößte Volkswirtschaft. Mexiko ist mit einem Anteil von 2% am Welt-BIP eine wichtige aufstrebende Volkswirtschaft. Die gewerblichen Immobilienmärkte beider Länder sind deutlich kleiner als der US-Markt, dennoch bieten sich hier Chancen sowohl für die Risikoklasse Core als auch Value-add.

USA

Die USA weisen ein sehr stabiles Wirtschaftswachstum, was zu einem deutlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit geführt hat

Die USA gehören mit einem Anteil von gut 15% am weltweiten BIP zu den führenden Industrieländern. Die Tatsache, dass das Land aus allen Krisen in den vergangenen Dekaden eher gestärkt hervorgegangen ist, zeugt von einer hohen Anpassungsfähigkeit der Volkswirtschaft.

In den vergangenen Jahren wiesen die USA ein deutlich höheres Wirtschaftswachstum auf als der Euroraum. Nach Überwindung der globalen Rezession wuchs die US-Wirtschaft seit 2010 im Mittel um 2,1% pro Jahr. Angesichts einer Arbeitslosenquote von 3,9% ist das Angebot an Arbeitskräften inzwischen schon begrenzt. Diese Entwicklung hatte die US-Notenbank bis zur Anfang August erfolgten leichten Zinssenkung zum Anlass genommen, die Leitzinsen behutsam anzuheben. Für die kommenden fünf Jahre erwarten wir ein durchschnittliches jährliches Wirtschaftswachstum von 1,8%.

Wirtschaft und Immobilienmarkt profitieren nachhaltig vom Bevölkerungswachstum

Schließlich spielt für die US-Wirtschaft auch der demografische Faktor eine entscheidende Rolle, da die Bevölkerung im Gegensatz zur europäischen wächst. Seit der Jahrtausendwende hat sich Einwohnerzahl in den USA um fast 17% auf rund 329 Millionen erhöht. Dazu trägt nicht nur die im internationalen Vergleich hohe Geburtenrate sondern auch die bislang aktive Einwanderungspolitik bei, wobei aber sowohl die Geburten- als auch die Einwanderungsrate rückläufig ist. Gut 80% der Bevölkerung leben in städtischen Verdichtungsräumen, die sich vor allem an der Ostküste, an den großen Seen, in Florida, Texas und Kalifornien konzentrieren. Alle diese Faktoren sind für die Entwicklung der Immobilienmärkte von großer Bedeutung. In den Metropolregionen sorgen die Zuwanderung, das Bevölkerungswachstum und die Wirtschaftskraft für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien.

Die Immobilienmärkte in den USA bieten in allen Sektoren eine Vielzahl an großen und attraktiven Märkten

Die USA bieten für Immobilienanlagen ein großes und vielfältiges Investmentuniversum. Das trifft sowohl auf die Zahl der Standorte zu als auch auf das vielfältige Angebot innerhalb der Segmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotel. Vergleicht man allein die Größe der bedeutendsten US-Büromärkte – gemessen an ihrem Flächenbestand – mit denen europäischer Büromärkte, so übertreffen viele der „kleineren“ US-Standorte wichtige europäische Märkte oder sind diesen ebenbürtig. Weitere Möglichkeiten zur Diversifizierung bieten sich zudem dadurch, dass sich die Regionen und Teilmärkte im Zyklus nicht zwangsläufig im Gleichlauf entwickeln. Durch das Ausnutzen dieser zeitlich versetzten Auf- und Abschwünge ergeben sich immer wieder Chancen für einen Investmenteinstieg. In einem gut diversifizierten Portfolio lässt sich damit das Ertrags- und Risikoprofil deutlich verbessern.

Kanada

Kanada gehört unter den Industrieländern zu den dynamischeren Volkswirtschaften

Kanada verfügt über eine diversifizierte Wirtschaft, ein stabiles Bankensystem und eine hohe Rechtssicherheit für Unternehmen. Das Land gehört unter den Industrieländern zu den dynamischeren Volkswirtschaften. Allerdings weist Kanada eine hohe Abhängigkeit von der US-Wirtschaft auf . Knapp 80% der Exporte gehen in die Vereinigten Staaten. Im Herbst 2018 einigten sich die Vereinigten Staaten, Mexiko und Kanada auf das Nachfolgeabkommen des Nordamerikanischen Freihandelsabkommen „United States-Mexico-Canada Agreement (USMCA)“. Hierdurch hat sich Wahrscheinlichkeit von protektionistischen Maßnahmen der US-Regierung gegenüber Kanada verringert.

Wirtschaft und Immobilienmarkt profitieren nachhaltig vom Bevölkerungswachstum

Kanada leidet wie Deutschland auch unter der schleichenden Überalterung der Gesellschaft . Dank einer immer noch leicht höheren Geburtenrate und der relativ hohen Immigration, kann sich Kanada aber dennoch im Vergleich mit den USA und Europa an die Spitze setzen. Gemessen an der Bevölkerung hat Kanada eine der höchsten Einwanderungsraten unter den Flächenstaaten der Welt. Einer absoluten Bevölkerung von mehr als 330 Mio. in den Vereinigten Staaten stehen allerdings nur rund 36 Mio. Einwohner in Kanada gegenüber. Davon lebt mit einer Urbanisierungsrate von knapp 83% ein großer Anteil in Städten. Damit sorgen gerade in den Metropolregionen die Zuwanderung, das Bevölkerungswachstum und die Wirtschaftskraft für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien.

Institutionelles Risiko für Immobilienmarkt-Investitionen in Kanada sehr niedrig

Immobilienmärkte angelsächsischer Prägung zeichnen sich durch eine hohe Transparenz und einen stabilen institutionellen Rahmen aus. Gemäß der aktuellen Auswertung des DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country) wird Kanada dem Core-Segment zugeordnet und punktet damit auf gesamtwirtschaftlicher und institutioneller Ebene weltweit mit den niedrigsten Risiken von Gewerbeimmobilieninvestitionen. Berücksichtigt werden hierbei Einflussfaktoren aus den Bereichen Bonität, Marktransparenz, Urbanisierung, Rechtssicherheit, Einschränkungen im internationalen Handels- und Kapitalverkehr sowie die jeweilige Größe des Immobilienmarktes. Die Urbanisierung ist in Kanada noch nicht ganz so weit vorangeschritten wie in anderen Ländern, ansonsten gehört Kanada aber in allen Kategorien zu den besten der Welt und kann sich damit die Top-Bewertung im DIRECS sichern.

Mexiko

Mexiko integriert sich als aufstrebendes Schwellenland zunehmend in die globale Wirtschaft und überzeugt mit hohen Wachstumsraten

Mexiko ist ein wirtschaftlich fortgeschrittenes Schwellenland und steht an elfter Stelle der größten Volkswirtschaften der Erde. Als Exportnation belegt es den neunten Platz der Weltrangliste. Mexiko ist die Nummer zehn unter den ölexportierenden Staaten der Welt, siebtgrößter Automobilproduzent und viertgrößte Exportnation im Automobilsektor. Das Land integriert sich zunehmend in der globalen Wirtschaft und verfügt über zwölf Freihandelsabkommen mit 45 Staaten der Welt. Besonders eng sind die wirtschaftlichen Verflechtungen mit den USA, wohin rund 80% der Exporte gehen. Seit 2010 wuchs die mexikanische Wirtschaft im Mittel um gut 3%. Die Auswirkungen der Gewaltkriminalität auf die Wirtschaft halten sich in Grenzen. Ein grundsätzlich stabiler Ordnungsrahmen für Mexiko steht nicht in Frage.

Wirtschaft und Immobilienmarkt profitieren nachhaltig vom Bevölkerungswachstum

Mexikos Bevölkerung ist mit einem Zuwachs von knapp 30% seit der Jahrtausendwende  stark gewachsen. Während die Bevölkerungszahlen in den USA und Kanada von Immigration profitieren, sieht sich Mexiko zwar einer Netto-Abwanderung gegenüber. Aber deutlich höhere Geburtenraten fangen die negativen Effekte auf das Bevölkerungswachstum ab. Mit gut 130 Millionen Einwohnern ist Mexiko das zehntgrößte Land der Erde. Die Urbanisierung schreitet voran und es gibt elf Millionenstädte, wovon Mexiko City (21 Mio.), Guadalajara (4,4 Mio.) und Monterrey (4 Mio.) die größten sind. Mexiko profitiert von einer günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt, da der Anteil der Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter schneller wächst als die Gesamtbevölkerung. Alle diese Faktoren sind für die Entwicklung der Immobilienmärkte von großer Bedeutung. In den Metropolregionen sorgen die Zuwanderung, das natürliche Bevölkerungswachstum und die Wirtschaftskraft für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien.

Eine Investition in Mexiko bietet Wertsteigerung aufgrund des Wachstumspotenzials

Mexiko gehört zu den Ländern, die typischerweise im Rahmen von Value Add-Strategien angesteuert werden. Im Vordergrund von Immobilieninvestitionen dort steht klar das Ziel von Wertsteigerungen aufgrund des weiteren Entwicklungs- und Wachstumspotenzials. Im DIRECS ist Mexiko zuletzt auf einen Score-Wert von 64 Punkten gefallen und steht damit auf einer Stufe mit der Slowakei. Zwar hat sich die Bonität leicht verbessert, aber Transparenz und institutionell und politische Rahmenbedingungen haben sich verschlechtert. Der DIRECS beurteilt auf gesamtwirtschaftlicher und institutioneller Ebene die Risiken von Gewerbeimmobilieninvestitionen. Aufgrund der engen Außenhandelsverflechtung partizipiert das Land an der Wachstumsperformance der USA und eignet sich bei etwas höherem Risiko, aber auch höheren Ertragschancen gut als Beimischung in einem Immobilienportfolio.

Immobilientypische Risiken wie Mietausfall können zur Wertminderung der Anlage führen. Bei Anlagen außerhalb der Euroländer ergeben sich Wechselkursschwankungen.

Wenn Sie Interesse an einer Investition im nordamerikanischen Immobilienmarkt haben, sprechen Sie Ihre Private Banking-Beraterin oder Ihren Private Banking-Berater der Sparkasse an.

Rechtliche Hinweise

Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb von Deka Investmentfonds bzw. Zertifikaten der DekaBank sind die wesentlichen Anlegerinformationen, Verkaufsprospekte und Berichte für die jeweiligen Investmentfonds bzw. die Wertpapierinformationen der jeweiligen Zertifikate. Diese Dokumente erhalten Sie in deutscher Sprache bei Ihrer Sparkasse oder Landesbank oder von der DekaBank, 60625 Frankfurt und in diesem Internetauftritt beim jeweiligen Produktprofil. Diese Information kann ein Beratungsgespräch nicht ersetzen.

Aussagen gemäß aktueller Rechtslage, Stand: Januar 2019. Die steuerliche Behandlung der Erträge hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden ab und kann künftig auch rückwirkenden Änderungen (z.B. durch Gesetzesänderung oder geänderte Auslegung durch die Finanzverwaltung) unterworfen sein.

Experten-Interview

Deka Private Banking: An welche Anleger richtet sich Deka-ImmobilienNordamerika?

Dr. Claus Becher: Das sind erstens immobilienaffine Anleger, die schon europa- oder weltweit  investiert haben, aber ein separates Standbein in den USA suchen. Sie sehen die möglichen Währungsschwankungen beim in US-Dollar notierten Immobilienfonds nicht als Risiko, sondern schätzen den Vorteil, in mehreren Währungen zu investieren. Zweitens richten wir uns an Anleger, die bewusst in US Dollar investieren möchten, weil sie an das Potenzial der größten Volkswirtschaft der Welt glauben. Mit uns können sie ihr Portfolio um eine konservative, breit diversifizierte Immobilienanlage erweitern.

Deka Private Banking: Die Deka Immobilien zählt in Europa zu den bedeutendsten institutionellen Investoren. Aber wartet man in den Vereinigten Staaten darauf, dass jemand aus Deutschland kommt, um mitzumischen?

Dr. Claus Becher: Die Deka kommt nicht in die USA, sie ist schon lange da. Seit 20 Jahren kaufen, vermieten und verkaufen wir Immobilien in Übersee. Wir haben in New York ein eigenes Ankaufs- und Vermietungsteam, das wir noch weiter ausbauen wollen. Expertise, Erfahrung und Vernetzung – das ist alles vorhanden. Ein weiterer wichtiger Punkt: Wir haben uns in den USA den Ruf erworben, ein verlässlicher Geschäftspartner zu sein. Wir stehen zu unserem Wort, wenn wir beispielsweise zusagen, einen möglichen Ankauf in drei Wochen komplett zu durchleuchten. Und wenn wir ein Gebot für ein Objekt abgeben, dann haben wir die finanziellen Mittel sicher. Mancher Wettbewerber muss sich erst mal das Eigenkapital besorgen, wenn er einen Zuschlag erhalten hat.

Pro

  • Nordamerika und insbesondere die USA verfügen global über den mit großem Abstand bedeutendsten Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien.

Kontra

  • In den USA investierende offene Immobilienfonds notieren gewöhnlich in US Dollar. Daraus resultieren Chancen und Risiken in Bezug auf die Währungsposition. Ein in Euro denkender Anleger kann daher mit Kursschwankungen konfrontiert werden, die für einen offenen Immobilienfonds ansonsten ungewöhnlich sind. 

Zitat

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Einfache Deals gibt es derzeit nicht.

Dr. Claus Becher

Leiter Immobilienfondsmanagement Publikumsfonds International

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