Mietrendite steigern

Möglichkeiten zur Erhöhung der Rendite von Bestandsimmobilien

Autor Deka Private Banking
zuletzt aktualisiert am 19. September 2019
Lesezeit 3 Minuten

Für Vermieter sind die monatlichen Mieten eine wichtige Einnahmequelle. Doch Kauf und Unterhalt einer Immobilie verursachen erhebliche Kosten – und die Politik schränkt den Handlungsspielraum für Mieterhöhungen immer stärker ein. Deshalb sollten Sie genau überlegen, welche Rendite sich wo erzielen lässt.

Interessant für Sie, wenn ...

  • Sie als Vermieter trotz Mietpreisbremse und Kappungsgrenze Nutzen aus Ihrer Immobilie ziehen möchten 
  • Sie über einen andere Nutzungsart für Ihre Immobilie nachdenken
  • Sie Ihre Immobilie mit gezielten Maßnahmen aufwerten wollen

Mietrendite steigern

Die Bundesregierung will die Mietpreisbremse verschärfen. Passiert das Gesetz in seiner jetzigen Form den Bundestag, bedeutet das für Sie als Vermieter: Zukünftig können Sie nur noch acht statt bisher elf Prozent der Modernisierungskosten auf Ihre Mieter umlegen, sofern die Immobilie in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Außerdem gilt bei Modernisierungen in allen Regionen eine Kappungsgrenze: Die Miete darf sich anschließend um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Und auch das ist neu: Wenn Sie einen Mietvertrag abschließen, müssen Sie den Mieter zuvor unaufgefordert informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt – zum Beispiel, weil die Vormiete entsprechend hoch war oder Sie die Wohnung umfassend modernisiert haben. Erteilen Sie diese Auskunft nicht und der Mieter rügt die Miethöhe, müssen Sie sich an die Mietpreisbremse halten: Die Miete darf dann höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: schlechte Aussichten für gute Renditen

Als Vermieter müssen Sie nicht nur die Mietpreisbremse beachten, sondern auch die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses können Sie die Miete je nach Kommune maximal entweder um 15 oder 20 Prozent erhöhen – selbst dann, wenn sie trotz Erhöhung immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beide Regelungen bedeuten für Sie als Vermieter eine Regulierung der Mietengestaltung – und das macht es Ihnen schwerer, mit Ihrer Immobilie attraktive Mietrenditen zu erzielen.

Aktives Management für attraktive Renditen

Wenn Sie bereits die Möglichkeiten im Rahmen von Mietpreisbremse und Kappungsgrenze ausgeschöpft haben und trotzdem die Rendite steigern wollen, kommen Sie nicht um aktives Management herum.

Das bedeutet: Sie können zum Beispiel Ihre Immobilie aufstocken, indem Sie den Dachboden ausbauen. Oder Sie errichten einen ergänzenden Neubau mit weiteren Wohnungen auf dem Grundstück, sofern der Platz es hergibt. Sie können aber auch kleinere unrentable Wohneinheiten zu einer großen attraktiven Wohnung zusammenlegen oder andere umfassende Sanierungsmaßnahmen durchführen, die es Ihnen erlauben, die Miete im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu erhöhen.

Bei umfassenden Sanierungen ist jedoch Vorsicht geboten: Zum einen müssen Sie nach der geplanten Verschärfung der Mietpreisbremse darauf achten, dass sich Mieter nicht „herausmodernisiert“ fühlen – hier drohen Ihnen im Zweifel Bußgelder und Schadenersatzansprüche.

Zum anderen lassen sich umfassende Sanierungen nicht nebenbei erledigen. Im Gegenteil: Damit die Arbeiten professionell erledigt werden, brauchen Sie beispielsweise ein Netzwerk aus zuverlässigen Handwerkern und müssen die Baustelle regelmäßig besuchen, um den Arbeitsfortschritt zu kontrollieren. Der damit verbundene Aufwand ist nicht zu unterschätzen.

Außerdem sollten Sie genau nachrechnen, welche Kosten Sie nach der Modernisierung auf Ihre Mieter umlegen dürfen, wenn die Mietpreisbremse verschärft wird – und was für Sie als Rendite bei der ganzen Sache rausspringt. Bei der genauen Berechnung hilft Ihnen gerne Ihr Private-Banking-Berater der Sparkasse.

Mehr Rendite mit wenig Aufwand

Wer den hohen Aufwand beim Bauen im Bestand oder beim umfassenden Sanieren scheut und trotzdem seine Mietrendite erhöhen möchte, kann auch mit kleineren Maßnahmen punkten.

Eine Möglichkeit ist, einzelne Zimmer statt einer ganzen Wohnung zu vermieten. Das kann dort sinnvoll sein, wo WGs gefragt sind – zum Beispiel in Universitätsstädten. Die Wohnung sollte natürlich WG-geeignet sein, sprich: Die Zimmer sollten direkt vom Flur abgehen. Zudem sollte die Wohnung eine Wohnküche haben und bestenfalls ein zweites Bad.

Welche Preise für WG-Zimmer vor Ort üblich sind, können Sie in Mietportalen recherchieren. Auf jeden Fall werden Sie eine deutlich höhere Gesamtmiete bekommen, weil die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht gilt. Nicht vergessen sollten Sie allerdings den höheren Verwaltungsaufwand durch häufig wechselnde Mieter.

Eine weitere Möglichkeit bietet das Thema Möblierung, weil auch hier die Mietpreisbremse nicht greift. Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, können Sie also eine höhere Miete ansetzen – aus acht Euro laut Mietspiegel können so problemlos 15 Euro Miete pro Quadratmeter werden. Besonders attraktiv liegen möblierte Wohnungen in der Nähe von Bahnhof, Flughafen oder großen Unternehmen mit vielen Pendlern.

Wer nicht gleich die ganze Wohnung einrichten will, kann sogar mit dem Einbau einer Küche die Mieteinnahmen etwas steigern. Das Gute daran: Auch hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Und die Anschaffungskosten lassen sich steuerlich absetzen.

Lohnt sich Vermieten überhaupt noch?

Haben Sie eine Immobilie, die Sie erstmalig vermieten wollen? Oder planen Sie sogar den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage? Dann sollten Sie zunächst einmal klären, ob Sie überhaupt mit einer attraktiven Mietrendite rechnen können. Die wichtigsten Faktoren sind der Zustand der Immobilie, ihre Lage, die Höhe der Nebenkosten und die Entwicklung der Mieten vor Ort.

Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2012 und 2017* (in Euro pro Quadratmeter)
Quelle: empirica, © Statista 2018
* Deutschland: 2012 und 4. Quartal 2017
 

Vor allem als Anfänger sollten Sie eine Immobilie nur dann neu kaufen, wenn sie sich in gutem Zustand befindet und in den ersten drei Jahren ohne umfassende Investitionen auskommt. Wenn Sie mehr als 15 Prozent des Immobilienwertes, den das Finanzamt festgestellt hat, investieren, hat das nämlich steuerliche Nachteile: Sie können diese Kosten nur mit der normalen Abschreibung des Gebäudes absetzen, also nur zwei statt 100 Prozent, weil sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Eine Wohnung oder ein Haus in gutem Zustand führt neben den geringeren Instandhaltungskosten in der Regel auch zu höheren Mieteinnahmen, mit denen sich ein höherer Kaufpreis unter Umständen ausgleichen lässt.

Wie hoch Sie die Miete ansetzen können, hängt von der Lage ab. Informieren Sie sich dazu über den Mietspiegel vor Ort und die Entwicklung der Mieten in den vergangenen Jahren. Schnelle Preissprünge deuten darauf hin, dass die Lage sehr gefragt ist und Sie sich keine Sorgen wegen eines möglichen Leerstands machen müssen.

Einfach nachrechnen: der Mietrenditerechner der Sparkasse

Weitere Faktoren spielen eine Rolle, um zu beurteilen, ob sich eine Immobilie zur Vermietung lohnt. Einen ersten groben Überblick können Sie sich mit dem Netto-Mietrenditerechner der Sparkasse verschaffen. Er berücksichtigt neben Kaufpreis und Netto-Kaltmiete auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Honorare für Notar und Makler. Außerdem sind auch die Nebenkosten für Müllentsorgung, Reparaturen und Ähnliches enthalten. Ab einer Mietrendite von drei Prozent lohnt sich die Vermietung für Sie.

Als Vermieter Steuern sparen

In der Netto-Mietrendite fehlen noch die Steuervorteile, von denen Sie als Vermieter profitieren: Sie können zum Beispiel den Kaufpreis Ihrer Immobilie steuerlich genauso geltend machen wie Reparatur-, Sanierungs- und Nebenkosten. Auch Maklerprovision und Grundsteuer lassen sich absetzen, unter Umständen sogar die Zinsen bei Kreditfinanzierung.

Ob sich die Vermietung eines Objektes lohnt, können Sie zusammen mit Ihrem Private Banking-Berater klären. Auch für alle weiteren Fragen rund ums Thema Miete und Rendite steht er Ihnen gerne zur Verfügung.

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